Muita gente assina um contrato de aluguel sem saber quais direitos já são garantidos por lei, independentemente do que está (ou não está) escrito no contrato. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) é a norma que rege os contratos de locação urbana no Brasil, e ela protege o locatário em vários pontos que vale a pena conhecer.
Quando a garantia escolhida for a caução em dinheiro, a lei estabelece um teto: o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Esse valor, além disso, deve ser depositado em caderneta de poupança, e devolvido ao locatário — corrigido — ao final do contrato, desde que o imóvel seja devolvido em condições normais.
A lei também deixa claro que o locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato — ou seja, não é permitido pedir caução e fiador e seguro fiança ao mesmo tempo para o mesmo contrato. Se isso acontecer, vale a pena questionar.
Ao final do contrato, o locatário tem direito a devolver o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu, considerado o desgaste natural pelo uso normal — não é razoável exigir que o imóvel volte "como novo". Por isso a vistoria de entrada (feita no início do contrato, registrando o estado do imóvel) é tão importante: é o documento que protege as duas partes na hora da devolução.
O valor do aluguel só pode ser reajustado na periodicidade e pelo índice previstos no próprio contrato (geralmente anual, usando um índice como o IGP-M ou o IPCA) — o proprietário não pode simplesmente decidir aumentar o valor fora desses termos.
Todo locatário tem direito a entender, antes de assinar, qual modalidade de garantia está sendo exigida, qual o valor exato do aluguel e encargos, e as condições de reajuste e renovação. Contratos pouco claros nesses pontos são um sinal de alerta.